美元的升值对于中国楼市是重大利空

近日，美元又开始反弹了，截止现在美元指数收于82.64。各路专家们都在激辩美元若升值会否对国内楼市产生不利影响！因为汇改以后，人民币已经和美元脱钩，所以人民币不再跟美元升值，现在美元升值恰恰是人民币兑美元贬值之际，国际游资出于对未来世界经济的担忧和对国内房地产调控政策的考虑，需要有一个避险的地方，所以国际热钱回流美国本土成为必然。那么这样会不会造成中国流动性短缺吗？

有数据显示，2005年7月到2008年年底，中国楼市一路飙升，其中有一个重要原因就是人民币对美元的不断升值。在中国一线城市，尤其是上海、北京的大量楼盘，都有国际热钱的身影，他们也是助推中国楼市上涨的重要力量。这些年来，由于人民币的升值，已经有大量国际热钱进入中国，持有人民币资产，其中以不动产为主，一旦他们看到中国楼市前景不妙，手中不动产又赢利颇丰，国际热钱极有可能大量抛售已经持有的不动产。

最新数据显示，随着中央房地产调控政策的出台，5月新增外汇占款仅有1315.64亿元,环比骤降54%。该数据也远低于当月外贸顺差与外商直接投资（FDI）之和,显示出世界经济前景不确定因素太多的情况下，美元避险功能显现,中国也出现了一定程度的资本外流迹象。6月新增外汇占款进一步下降至1171.49亿元,而当月仅外贸顺差就有200亿美元,约合1300亿元人民币,加之未公布的FDI,6月份资本外流迹象明显增强。

同时我们也要看到，中国商品房主要需求是以内部需求为主，房价下降预期也是中国政府主动调控的结果。即使国际热钱抛售中国的不动产，把热钱流出境内，对楼市的影响非常小，因为中国楼市盘子太大，加上我国还实行外汇管制，国际热钱只能通过贸易、外资、银行、个人等多个渠道进入中国，想大规模的流进流出显然是不可能的，所以就国际游资目前的规模只能助推，但要想捍动中国楼市几乎不可能。

问题不是出在国际热钱是否抛掉其在中国的不动产，而是我国的外汇储备的构成是以：贸易顺差、FDI（外商投资）、QFII、热钱等形式流入中国的外汇组成的，每增加1美元的外汇，中央银行就必须相应增加发行一定比例的人民币，是为外汇占款。外汇占款也会通过影响基础货币而对货币供应量产生决定性的影响，国际游资把人民币换成美元，使我国的外汇占款减少，外汇占款一少，我国的货币供应量就会大幅减少，造成了国内市场的流动性不佳，而楼市的上涨是要靠充裕的流动性才能推上去的，市场流动性的匮乏，对于楼市却是一个重大的利空。

自8月11日，美元突然大涨，为什么美元大涨，就是有人大量把其他货币兑换成美元，流动性大量回流美国，同时别国的流动性就会相应减少。这对美国来讲当然是好事，政府又可以大量融资了，在未来三年的时间内，美国至少要发行4万亿美元的国债，如果美元一直下跌，不断贬值，美国政府又如何可以在短时间内获得这等规模的融资呢？如果世界经济第二次探底确立，游资出于避险考虑，将会大量换回美元资产，身处中国的游资也不例外，这会造成国内流动性紧缩，正是这样的原因，美元的升值对于中国楼市是重大利空。

文：不执着